[미국 고배당주] 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트

미국 주식 중에 Dividend Kings라고 불리는 기업들이 있다. 최소 50년 연속적으로 배당액을 증액해 온 기업들을 일컫는 말이다. 검색해보니 2021년에는 아래의 31개 사가 리스트에 올라있다.

 

■ 2021년 Dividend Kings

Company	Sector	Consecutive Years of Dividend Increases
American States Water (NYSE:AWR)	Utilities	67
Dover Corporation (NYSE:DOV)	Industrials	66
Emerson Electric (NYSE:EMR)	Industrials	65
Northwest Natural Holding (NYSE:NWN)	Utilities	65
Genuine Parts (NYSE:GPC)	Consumer cyclical	65
Procter & Gamble (NYSE:PG)	Consumer defensive	65
Parker Hannifin (NYSE:PH)	Industrials	65
3M (NYSE:MMM)	Industrials	63
Cincinnati Financial (NASDAQ:CINF)	Financial services	61
Johnson & Johnson (NYSE:JNJ)	Healthcare	59
Coca-Cola (NYSE:KO)	Consumer defensive	59
Lowe's (NYSE:LOW)	Consumer cyclical	59
Lancaster Colony (NASDAQ:LANC)	Consumer defensive	58
Colgate-Palmolive (NYSE:CL)	Consumer defensive	58
Nordson (NASDAQ:NDSN)	Industrials	58
Farmers & Merchants Bancorp (OTC:FMCB)	Financial services	56
Hormel Foods (NYSE:HRL)	Consumer defensive	55
California Water Service Corp. (NYSE:CWT)	Utilities	54
Stanley Black & Decker (NYSE:SWK)	Industrials	54
Federal Realty Investment Trust (NYSE:FRT)	Real estate	54
ABM Industries (NYSE:ABM)	Industrials	53
Stepan (NYSE:SCL)	Basic materials	53
SJW Group (NYSE:SJW)	Utilities	53
Commerce Bancshares (NASDAQ:CBSH)	Financial services	53
Sysco (NYSE:SYY)	Consumer defensive	52
H.B. Fuller (NYSE:FUL)	Basic materials	52
Altria Group (NYSE:MO)	Consumer defensive	51
Grainger (NYSE:GWW)	Industrials	50
Leggett & Platt (NYSE:LEG)	Consumer cyclical	50
PPG Industries (NYSE:PPG)	Materials	50
Target (NYSE:TGT)	Consumer defensive	50

<출처: fools.com>

 

제법 많은 기업들이 익숙하다. 위의 기업중에 나는 얼마 되지 않은 타깃(TGT) 주식을 보유하고 있다. 타깃은 배당을 이유로 투자하기에는 배당률이 높지 않다. 하지만 개인적으로 느꼈던 타깃에 대한 이미지가 워낙 좋았고, 현재 회복 중인 미국의 상황을 감안한다면 충분히 투자 가치가 있는 기업이라고 생각한다.(자세한 부분은 지난번 포스팅을 참조하시기 바랍니다.)

 

https://redeemed.tistory.com/10

[미국 블랙프라이데이 관련주] 딕스 스포팅 굿즈, 타깃 코퍼레이션

 

 

오늘은 배당왕 리스트 중에서 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트(FRT)에 대해서 간략히 알아보려 한다.

 

 

1. S&P500 기업 중 하나이며 신용등급이 우수한 기업이다. 세계 3대 신용평가 기관인 S&P와 Moody's사로부터 각각 "A-", "Baa1" 등급을 받았다. 이 정도 수준은 장기투자에 적격한 기업임을 말한다.

 

2. 54년 동안 지속적으로 배당액을 증액해 왔다. 배당주 관련 책자에 항상 나오는 이야기다. 배당주를 고를 때는 매년 배당을 증액해 왔는지가 상당히 중요한 선택 요소가 된다. 어떠한 외부 경제상황, 내부적인 경영 환경에 처해 있더라도 주주에게 배당을 지속적으로 증액할 수 있는 것은 기업 가치이며, 신뢰를 판단할 수 있는 가늠자이기 때문이다. 

 

2020년 사업보고서에 아래의 표가 있고, 이런 말이 적혀 있었다.

 

 

"우리는 REITs 기업이라 Taxable Income(과세 소득)의 90%의 배당 의무를 지고 있고, 펜데믹 상황에서 이에 따라 배당할 경우(배당 삭감의 의미)에 50백만 달러(원화 약 550억 원)를 절감할 수 있었다.(코로나로 인하여 수익이 덜 발생하였기 때문) 하지만 이사회는 50백만 달러를 절감하는 대신에 주주들의 신뢰를 위해 배당을 유지하였다."

 

원문 그대로의 느낌은 적어내지 못한 듯 하지만, 상당히 감동적인 부분이었다. 몇 달 전 AT&T가 디스커버리와 합자 회사를 설립한다고 하면서 배당 삭감 발표를 했을때, 하루 만에 주가가 6~7% 빠졌던 것을 기억해본다. 신규 합자사의 주식을 준다고는 하였으나, 배당을 기대하고 주식을 보유하고 있는 주주의 입장에서 상당히 배신감을 느꼈었다.(결국 팔았다.)

 

그런 면에서 이 회사는 좀 신뢰가 가는 부분이 있다.

 

 

3. 2020년 손익

 

항 목	2018년	2019년	2020년	전년대비 증감율(%)
매출액(kUSD)	912,287	932,738	832,171	-11%
발행주식수(shares)	77,768,100	77,768,100	77,768,100	-
FFO(kUSD)	461,777	465,819	333,849	-28%
순이익(kUSD)	233,865	345,824	123,664	-64%
주당FFO(USD/share)	5.94	5.99	4.29	-28%
주가(USD/share) *연말 종가 기준	118.04	128.73	85.12	-34%
주가수익비율(PER)	20	21	20	-

2020년 매출액은 2019년에 비해 11% 정도 감소했다. 그에 따라 이익도 감소하고, 주당순이익도 당연히 감소, 지표가 썩 좋지 않았다.

 

REITs 주식을 볼 때는 순이익이 아닌 FFO를 기준으로 분석하라고 해서 FFO를 순이익으로 보고 주당FFO, PER 값을 산출해 보았다.

 

FFO(Funds from operations)

= 순이익(Net Income) + 감가상각비(Depreciation & Amortization) - 부동산 양도 손익(Gain on sale of real estate)

 

아무래도 부동산 업종 특성상 건물의 감가비, 상각비를 추가하고, 부동산 매각에 따른 손익을 반영해서 좀 더 리얼한 손익을 산출하기 위함이라고 한다. (AFFO도 있으나, 밤이 늦어 오늘은 생략한다.) 

 

 

4. 2021년 상반기 손익

 

아래의 표는 2021년 상반기 손익을 나타낸 것이다. 매출액, 영업이익, 순이익, FFO 모두 증가한 모습을 보인다. 현 기조를 유지한다면 2021년 누계 매출액과 손익은 2019년 보다 더 증가할 것으로 보인다.

 

(unit: 1,000 USD, share, %)

항 목	2020.1~6	2021.1~6	전년동기대비 증감율(%)
REVENUE
Rental income	406,277	447,930
Mortgage interest income	1,507	1,856
Total revenue	407,784	449,786	10.30%
EXPENSES
Rental expenses	80,729	92,156
Real estate taxes	59,663	58,743
General and administrative	20,065	23,104
Depreciation and amortization	124,972	131,549
Total operating expenses	285,429	305,552	7.05%
OPERATING INCOME	134,037	161,662	20.61%
NET INCOME	67,300	97,798	45.32%
Net income attributable to noncontrolling interests	-2,030	-3,358
Gain on sale of real estate and change in control of interest	-11,682	-17,428
Depreciation and amortization of real estate assets	112,654	113,534
Amortization of initial direct costs of leases	9,709	13,925
Funds from operations	175,951	204,471	16.21%
Dividends on preferred shares (1)	-4,021	-4,021
Income attributable to operating partnership units (2)	1,572	1,525
Income attributable to unvested shares	-541	-721
Funds from operations available for common shareholders	172,961	201,254
Weighted average number of common shares, diluted (1)(3)	76,126	77,881
Funds from operations available for common shareholders, per diluted share (3)	2.27	2.58	13.66%

 

사실 나는 리얼티 인컴을 보유하고 있다.(리얼티 인컴의 월배당은 상당히 매력적이다.) 부동산 리츠 주식에 관심을 좀 더 가져보고 분석해보고 싶어서 페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트를 한 번 들여다보았다.

 

다음 포스팅에는 리얼티 인컴, 페더럴 리얼티, 그리고 몇몇 우량 부동산 리츠 기업의 실적을 비교해 보려고 한다.